미국 샌프란시스코 빌딩 가격이 폭락하고있음.

16층 대형빌딩이 한국의 4층짜리 꼬마빌딩 가격과 비슷함 (85억) 

1평당(3.3제곱)이 평당 3000정도하던 가격이 평당 300만원 수준으로 떨어진 것. 

(참고로 가로수길 애플스토어 인근 평당 가격이 4억정도 됨.) 

2019년 4분기 3.7% 공실률은 2023년 1분기 24.8%에서

24년도 1분기 공실률은 37%까지 치솟은 상태. 

그럼 왜 2024년에 와서야 갑자기 폭락하게 된 걸까? 

통상 미국의 부동산 빌딩 대출은 5년 고정금리.

2019년도 2~3프로대 금리로 빌린 건물주들이 만기 대출갱신을 하지 못한것. 

2019년도에 비교적 금리가 낮을 때 대출을 받아 건물을 산 부동산업자들이 

더이상 버티지 못하고 70~80% 할인해서 건물을 매각하는 것. 

2019년 당시 미국 기준금리는 2~2.5프로

지금은 2023년 하반기부터 기준금리가 5.5프로에서 내려오지 않음.

그래서 금융권이 대출을 연장해주지 않자 

건물주들은 대출 연장이 안되자 매물을 내놓고 있는 상황.

여기에 엎친데 덮친격으로 950달러 미만 경범죄 취급하면서

범죄율의 급격한 증가로 직장인들이 샌프란시스코로 출근을 꺼려함.

+  IT 기업들은 재택근무로 전환하여 공실률은 갈수록 더 높아질 예정.

그럼 여기서 드는 의문은 과연 미국에서 샌프란시스코만 문제일까? 

ㄴㄴ

미국 전역이 다 상업용 부동산 폭락중임. 

미국과 워싱턴도 75% 할인중

그 이유는 미국 전역에서 공실률이 높아지고 있는 실정.

더 큰 문제는 2027년도까지 만기가 도래하는 부동산 대출이 계속 있다는 점...

(위에 도표의 검은색 부분이 은행에서 만기가 도래하는 상업용 부동산 대출 비율) 

문제는 부동산 회사들이 부동산 가격이 폭락하면 대출 상환을 못한다는 점 

즉, 대출해준 은행의 재정건정성에 빨간불이 들어온다는 것. 

연준은 물가때문에 금리를 내리지도 못하는 상황...

자세한 내용은 "박종훈의 지식한방" 유튜브 채널에서 볼 수 있음. 

근데 미국의 공실률과 대출문제의 상황을 어디서 본것같은데..?

2024년도 5월, 강남 공실률 20%, 가로수길 공실률 41% ㄷㄷㄷ